港灣新聞網蔣權瀚專欄 / 高雄亞洲新灣區的房地產現況與未來

圖片/高雄市經貿發展協會提供

文/高雄市經貿發展協會蔣權瀚總幹事

港灣新聞網蔣權瀚專欄 / 高雄亞洲新灣區的房地產現況與未來

摘要:

高雄亞洲新灣區已經不是單純的海景住宅區，而是正在往「商辦總部、金融資產管理、AI應用、港灣消費」四軸共振的城市核心轉型。官方資料顯示，亞灣2.0已由原本5年投入106億元，擴大為7年170億元，並把5G AIoT延伸到半導體、智慧石化、智慧港灣與智慧影視等高雄特色產業；同時，多功能經貿園區整體開闢率已達68.06%，但特定經貿核心專用區仍有不小開發空間，表示這一帶仍在「建設中、價值重估」階段。另一方面，高雄市115年公告土地現值平均只微增1.21%、公告地價平均調幅4.32%，市府也坦言不動產交易量年減約27%，代表目前房市更像是在高基期下盤整，而不是無限上衝。

一、高雄亞洲新灣區土地開發現況

(一)、特貿三多士更新開發案: 這是亞灣區目前最關鍵的引擎之一。北基地公辦都更案總投資金額約470億元，規劃6棟商辦，市府與台電分回約2.5萬坪與3.5萬坪辦公空間，預計2031年底完工；南基地則投資約153億元、總開發樓地板面積約4.7萬坪，預計2030年起陸續完工。兩案合計投資規模已達865億元等級，代表亞灣的價值邏輯，正在從「住宅帶動商業」轉成「商辦、研發、總部先行，再反哺住宅與消費」。對房市來說，這類案子會先推升辦公與店面需求，再逐步傳導到周邊住宅、租金與土地價值。

(二)、Costco及東南米樂PLAZA: 則偏向「區域消費中樞」與「日常生活機能補強」。公開報導顯示，東南米樂承租亞灣約1.6萬坪土地，其中Costco新店「高雄亞灣店」將於2026年7月3日開幕，總樓地板面積約1.4萬坪，並設置逾千個汽車位；同一區域的東南米樂PLAZA也以多棟複合式商業街區形式推進。這類案子的效應通常不是直接把房價往上猛拉，而是把區域從「看海」升級成「好逛、好住、好採買」，使週末與平日消費都留在亞灣，進一步支撐中高總價住宅與店面價值。不過，短期也一定會伴隨車流壓力與尖峰壅塞，對周邊道路與停車管理要求很高。

(三)、御盟建設在特貿七D的都市更新案；該案公開規劃曾出現地上39層、地下7層、純鋼骨（SC）商辦大樓，投資約113億元的版本；而市府細部計畫文件也明確提到特貿7D因都市計畫變更帶來土地價值變化，顯示這類案子對區域地價與商辦供給的拉動效應不小。它的角色不是「再蓋一棟樓」而已，而是把夢時代—亞灣—港區的商業動線，往更高階的企業總部與辦公需求去推。

二、公共建設與政策執行現況

(一)、交通建設是亞灣房價能否持續被支撐的核心。

1、高雄輕軌已在113年1月1日全線通車，市府統計113年上半年服務量達658萬人次、年增約75%，顯示環狀路網成形後，使用者確實增加。

2、特貿三北基地也已把交通影響內化到設計裡，包含60米寬、超過5,000坪的開放廣場、300座電動車充電樁、南北側退縮儲車、以及跨越成功路與林森四路的立體通廊與約500米自行車／人行專用道；

3、Y15站聯開案則位在黃線與港旅運中心、輕軌樞紐附近，公開資訊顯示總投資約159億元、可望導入約3,000個就業機會，並與高雄港旅運中心立體連通。這些交通與步行系統，會把「到達成本」壓低，讓亞灣更像可長住、可辦公、可會展的城市核心，而不是單純景觀地段。

(二)、亞洲資產管理中心，它對亞灣的帶動會更偏向高端商辦、金融服務與高資產客群。

亞資高雄專區推動近一年，已有57家金融機構獲准試辦、72家金融機構簽署MOU，累計服務172家家族辦公室，高資產客戶資產管理規模逾6,000億元；金管會與市府的成果簡報也顯示，截至2026年4月底，銀行高資產AUM已到2.55兆元、高資產客戶數達2.4萬人，家族辦公室相關業務累計161家、受託資產近712億元。這代表亞灣不是只靠住宅撐行情，而是開始有「金融機構、法務、會計、顧問、家辦」這種高附加價值服務需求，這會明顯提升商辦租賃與高端住宅的支撐力。

(三)、高雄市政府推動AI生態系的成果，已經從招商概念進入實際場域。

1、亞灣2.0已由原本5年投入106億元，擴大為7年170億元，並把5G AIoT延伸到半導體、智慧石化、智慧港灣與智慧影視等高雄特色產業；

2、「建構亞灣創新生態系」已吸引62家企業、49組新創參與提案，並帶動逾5億元投資；同時，市府持續與NVIDIA合作智慧高雄燈塔計畫，讓AI落到交通、水情、港務與大型活動人流導引等治理場景，未來還要往智慧醫療延伸。對產業面來說，這意味著亞灣正在形成一個「AI展示、驗證、導入、再輸出」的城市級試驗場；對房市面來說，則會把需求從傳統住戶，擴大到研發、系統整合、顧問、外商與新創團隊。

三、高雄亞洲新灣區土地價格與房屋價格。

(一)、官方地價資料顯示，前鎮區近五年商業區地價漲幅達20.58%，且前鎮區因高雄軟體園區、夢時代與亞洲新灣區等大型開發案，已被地政局點名為南高雄的經濟引擎、商業用地需求旺盛；但整體來看，高雄市115年公告土地現值平均只微增1.21%，說明地價不是全面飆升，而是被重大建設與特定區位帶動。

(二)、房價方面，樂居顯示亞洲新灣區近一年均價約28.24萬/坪，新建案銷售價約35.73萬/坪；信義房屋近期實價則顯示，亞灣社區成交大約落在28.95萬到31.3萬/坪。高端產品仍有明顯溢價，部分新案與豪宅社區可見40多萬到50多萬、甚至更高的成交帶，但2025年高雄豪宅市場已出現預售交易掛零、整體進入盤整的訊號。這表示亞灣的價格結構已經分層：商辦與景觀豪宅最強，標準住宅次之，而最吃香的是同時吃到交通、金融、AI與消費機能的產品。

(三)整體判斷是：亞灣區的長線仍偏多，但不是無條件上漲。中長期支撐來自特貿三、Y15、亞資中心、AI生態系與Costco／東南米樂這一串「產業＋金融＋消費＋交通」的組合；短期壓力則來自央行信用管制、供給陸續釋出、以及大型開發施工期間的交通干擾。換句話說，亞灣未來最有機會走強的，不是只有海景第一排，而是「近捷運、近聯開、近金融、近AI場域、近大型商業」的複合型資產。