加速老屋改建的步伐　重建說明會的重要性

隨著危老重建和都更的推動，2025 年《危老條例》的容積重建時程獎勵將正式結束，取而代之的是鼓勵更大規模重建的「規模獎勵」。外界呼籲採取漸進式退場機制，至於是否會在 2027 年正式落幕，內政部表示，未來政策將根據地方政府和業界意見進行調整，重點將放在簡化地方政府的審核程序，以提高效率，減少推動障礙，讓推動更加順暢，激勵建商與地主的意願。目前新北政府工務(https://pse.is/5jl45m)也提撥預算提供民眾結構安全性能評估的免費測量服務，讓民眾不用負擔高額的檢測費用，在專業的公會技師的協助下，了解建物耐震度以便確認住家結構是否安全;但新北市政府承辦人員卻表示詢問的人頗多但極少民眾遞交申請，原因莫過於是人的觀念問題，可見只要是”簽署文件”無疑是地主最大障礙，或許大家對重建的思維還停留在過往既有的排斥與不安，加上媒體對於重建案總是報憂不報喜捕風捉影，長年累月民眾對建商自然會產生排斥的觀感。建商開發部門要打破地主對建商的抗拒與既定的印象，是相當不容易的事。

不論都更或危老，選擇「合建」，地主出地，建商出資，是目前重建案最常見的合作模式。當建商召開重建說明會，就是讓建商與地主們產生共識最重要的第一步。站在建商的角度，承接一項重建案，地主與建商達成雙贏的結果是首要條件。在起初各項的基地評估，建商都會有一套制式的計算標準，除了納入建造成本(營建/設計/全案管理費/都更公司與建照規費/銀行利息與信託費等等)與政府當時的獎勵值，亦會根據重建基地的地段、分區、持分、面積、戶數與建物是否臨路等條件來估算，以上相關細項，地主也可自行上地方政府的都發局官網，搜尋危老、都更欄位，裡面會有基本費用的概略計算方式可參考，所以各家建商能提供予地主的分回條件上落差並不大。然而，相對建商對地主制式且透明的評估標準，地主對建商的了解門路就困難許多，看似只能上網搜尋建商的背景與案件，但其實透過積極出席建商舉辦的重建說明會，在團隊的帶領下，可深入了解重建程序、規劃與重建團隊是否專業及完整，地主於說明會現場直接提問重建相關權益與義務，大家一起討論，是最直接認識並與建商接觸的方式，再則後期白紙黑字的合建契約與信託契約書，是都更最重要的兩個步驟，若有委請律師確認每項條文與代書協助相關土地手續需求，更可帶給地主安心與保障。

每項重建案難度最高的階段就是讓全體地主們達成共識，此階段短則五六年長則十年二十年，如信義區宏築信義洽談約20餘年、玉霖建設位於大安區和平東路的基地洽談長達十多年之久，玉霖建設董事長呂玉玫小姐表示，「玉霖對於地主一向都予以評估最優的分配，這是永續經營必須承擔的社會責任，也是品牌的靈魂，洽談時間的冗長對地主與建商的時間成本都是非常大的損失，又房市利息稅金與原物料不時漲聲響起讓案件失效，市面上大部分建商因成本與風險考量開始對重建案退縮，影響更多重建案的推動，可以說地主們自發性的認同與縮短都更時程是目前重建案成功與否的最重要關鍵，所以地主方積極且有意願參加建商安排的說明會是加速案件進行的不二方向。」

而當重建基地之商業價值不夠高與受持分條件所限，導致無法讓某些地主室內一坪換取一坪或更優，也會有發生地主不能接受分配條件的問題，此時可與建商協調承購原屋或用投資的眼光看待重建後的增值空間等等。

展望2024全年危老都更案市況，據悉北台灣在Q1已計有400餘億案量將於今年推出，可預期來勢大好。因此，不論為了居家環境安全、房屋增值、年邁的父母或未來迎戰高齡社會，老屋重建是勢在必行；地主應該把握住這一波地震效應帶來的重建契機，若有機會請珍惜參與每一次的重建說明會，別讓權益睡著讓新家園從自己手中消失。